Os principais fundos imobiliários do mercado brasileiro tiveram em outubro o melhor desempenho desde o início da pandemia, apontando para uma possível recuperação do segmento neste fim de 2020 e a partir de 2021.

Segundo um levantamento do buscador de investimentos Yubb, houve no mês passado uma redução significativa nas desvalorizações, que, até setembro, passavam de 20% nos fundos mais afetados – em outubro, o fundo com pior desempenho, o Mogno FOF, registrou queda de 8,72%.

“Este período de pandemia tem exigido atenção redobrada do investidor que deseja aplicar em fundos imobiliários. Não basta seguir aumentos e quedas, é preciso ter clareza sobre os motivos pelos quais se escolhe determinado fundo”, comenta Bernardo Pascowitch, fundador e CEO do Yubb.

Na outra ponta, alguns produtos tiveram altas. No melhor caso, a valorização superou 10% em outubro, mesmo com o ambiente ainda volátil do mercado e do segmento após a propagação do novo coronavírus.

Recuperação ainda está no meio do caminho

No acumulado do ano, contudo, o cenário ainda é de fragilidade. Apenas quatro fundos registram valorização em 2020, e os dez maiores perdedores têm quedas expressivas, de cerca de um terço do valor da cota ou mais.

“Os fundos imobiliários vivem um período de recuperação, mas [esse processo ainda é] lento e cauteloso”, comenta Pascowitch, do Yubb.

Segundo ele, a redução na margem média de queda nos fundos – de cerca de 20% em setembro para menos de 10% em outubro – precisa ser vista com cautela. “Ainda vivemos um período de instabilidade que só acabará quando houver uma vacina comprovada para o coronavírus”, afirma.

Líder do ranking aplica em papéis, mas de forma pulverizada

Em outubro, e também em 2020 até aqui, o “campeão” do ranking do Yubb é o fundo Hectare CE (HCTR11), gerido pela Hectare e administrado pela Vórtx.

Com patrimônio líquido de R$ 470 milhões e 30.769 cotistas em setembro, o produto teve altas de 13,85% em outubro e de 8,74% no acumulado do ano, de acordo com o Yubb.

Segundo a Hectare, a razão do sucesso reside na proposta pulverizada; o fundo compra Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), mas, em vez de um ou poucos títulos de valores altos e envolvendo grandes empresas, foca numa gama maior de papéis ligados a incorporações residenciais.

“É um fundo de crédito, chamado na indústria de ‘fundo de papel’. O que temos de diferente é um foco em lastro pulverizado. Para cada dívida que compro, tenho na outra ponta vários pagadores”, afirma Eduardo Malheiros, sócio da Hectare.

Ele explica a partir de um exemplo: “A operação comum é pegar um contrato de aluguel de um proprietário com uma empresa, geralmente grande, e antecipar a ele os valores. Então imagine que alguém aluga um galpão logístico para a Ambev por R$ 500 mil por mês. Eu pago um montante para o dono do galpão, e, em troca, passo a receber os aluguéis mês a mês”. Nesses contratos, explica o gestor, “costuma haver tanta garantia que a operação acaba prevendo menos retorno”.

Já na estratégia pulverizada, "O recebível não vai ser um aluguel, mas vários contratos de compra e venda de imóveis. Por exemplo, um loteamento onde o incorporador comprou uma área, fez ruas e praças e vendeu pequenos lotes para, digamos, 500 famílias. Cada uma paga uma parcela mensal de R$ 500. O recebível total é equivalente ao do primeiro exemplo, só que em vez de uma só pessoa jurídica, são centenas de pessoas físicas”.

Essa maximização torna a gestão mais complexa. O Hectare CE tem hoje cerca de 30 operações na carteira, totalizando 80 projetos, cada um deles com centenas de clientes finais. Mas o risco maior é também o responsável por uma taxa de juros mais elevada que explica o bom desempenho em 2020.

“Enquanto o gestor do exemplo do galpão precisa verificar só um pagamento por mês, eu monitoro milhares de famílias para saber quem pagou, pediu distrato, perdeu o emprego, quitou parcelas futuras...”, conclui Malheiros.

O risco é mitigado por um “desconto” na operação, ele explica: “Eu empresto ao incorporador, não aos compradores do imóvel, e faço isso deixando uma gordura. Preciso que 300 das 500 famílias paguem para ter meu retorno. E, se a inadimplência crescer demais, quem vai sentir o efeito disso é o incorporador, não o fundo”.

Além do Hectare CE, só três FIIs subiram no acumulado de 2020: o Green Towers (GTWR11, alta de 1,20% no ano), o REC Recebíveis Imobiliários (RECR11, alta de 1,18%) e o Mérito Desenvolvimento Imobiliário I (MFII11, 0,94%).

A diversidade de estratégia entre esses “vencedores” dá a dimensão da complexidade que se abateu sobre o segmento imobiliário, com poucas respostas fáceis sobre como evitar ou amenizar perdas. O GTWR11, em segundo lugar no top 10 em 2020, é um fundo de tijolo, que investe em comprar ou reformar imóveis comerciais de escritórios. Já o terceiro lugar no ano, o RECR11, é também um fundo de dívida.

Malheiros vê horizonte promissor para os FIIs com foco residencial. “Estão sendo beneficiados por uma coisa inédita no Brasil que é a taxa de juros baixa, já que, no país, pouca gente consegue comprar imóvel sem pegar crédito”, comenta.

O ciclo de investimento do mercado imobiliário, contudo, torna difícil traçar previsões. “Imagina que você decida hoje fazer um prédio de escritório. Vai ter de procurar terreno, negociar, comprar, pedir projeto, levar para a Prefeitura, esperar um ano pela aprovação. Aí vai construir, mais três anos. Entre a decisão e o produto ficar disponível, são cinco anos. Se voltar cinco anos, estávamos no fim do governo Dilma; ninguém estava comprando terreno, e por isso não tem prédio ficando pronto hoje. Também por isso, vemos com bons olhos o mercado a partir de agora.”

Por outro lado, ressalva, essa mesma dinâmica se aplica no sentido contrário. “Quando todo mundo acha que o mercado está bom, todos compram terrenos e fazem prédios que vão ficar prontos em cinco anos, quando o mercado talvez já não esteja tão bom; essa é a dor do imobiliário.”

A opinião dele sobre o papel dos juros baixos é mais ou menos compartilhada por Juliano Cornacchia, presidente e cofundador da Vórtx, a administradora do Hectare CE.

“As taxas de juros são um catalisador para o mercado imobiliário seguir se aquecendo em 2021. E o residencial foi impactado ‘positivamente’ pela covid-19. Com o isolamento, as pessoas passaram a ver as casas não só como local para descansar ou para atividades dos filhos, mas como um lugar de convívio. Outra tendência é a procura por imóveis maiores e mais distantes dos grandes centros”, afirma.

Segundo Cornacchia, outros subsegmentos também devem ganhar no ano que vem, como logística, enquanto o setor de escritórios comerciais deve seguir sofrendo.

Fonte: Valor Investe